Studenti a Milano: il nuovo mercato, argomento sempre più attuale in tutta Europa

A Milano il mercato degli studenti è, a tutti gli effetti, una componente fondamentale del mercato immobiliare. Ogni anno decine di migliaia di giovani cercano una stanza, un appartamento condiviso o una soluzione temporanea e, nella scelta, mettono insieme variabili tipiche della normale dinamica residenziale: prezzo, posizione, collegamenti, qualità dell’immobile e durata della locazione.

Secondo i dati del Politecnico di Milano, sono circa 74.000 gli studenti fuori sede presenti in città che hanno bisogno di un alloggio. La stessa ricerca mostra inoltre una mobilità abitativa elevata: oltre il 43% degli studenti ha cambiato casa almeno una volta durante il percorso di studi (percentuale che supera il 50% tra quelli arrivati dal 2020). A questa dinamica si aggiunge l’impatto crescente degli studenti internazionali.

Per chi arriva dall’estero, privo di garanzie locali, spesso ostacolato dalla barriera linguistica e poco propenso a gestire contratti o utenze da remoto, l’’accesso al mercato privato tradizionale risulta particolarmente complesso. È su questo target che il prodotto student housing trova uno dei suoi principali driver di crescita. È da qui che parte il ragionamento immobiliare: dove viene assorbita questa domanda?
La domanda abitativa degli universitari continua a essere assorbita soprattutto dagli affitti privati, ma la crescita degli studentati sta introducendo un’offerta più strutturata.

L’affitto privato resta il mercato principale, ma soffre di rigidità

La risposta, oggi, è ancora soprattutto nel mercato privato. La stanza in appartamento condiviso rimane la formula più diffusa e offre un vantaggio importante: una grande varietà di prezzi, quartieri e tipologie, oltre alla possibilità di adattarsi alle esigenze di chi rimane in città per periodi differenti.

I dati di StudMIHome, il progetto del Politecnico dedicato all’abitare degli studenti a Milano, indicano un prezzo medio di 637 euro al mese per una stanza singola. Ma il prezzo è soltanto una parte del confronto. Nel mercato privato lo studente deve spesso gestire autonomamente ricerca dell’immobile, contratto, utenze, garanzie e rapporti con coinquilini e proprietario. Un fattore di instabilità che spinge sempre più famiglie a valutare alternative gestite in modo professionale e trasparente. È su questo spazio che si sta inserendo lo student housing.

Lo student housing vende gestione, servizi e convenzioni PNRR

Dal punto di vista immobiliare, la differenza più interessante rispetto all’affitto tradizionale non è quindi necessariamente il prezzo, ma il prodotto complessivo che viene venduto insieme alla stanza. Le nuove residenze private propongono camere e appartamenti già arredati, utenze incluse, spazi studio e aree comuni, lavanderie, palestre, servizi di reception e, nelle strutture di fascia più alta, piscine, spa o cinema.

La residenza diventa così un prodotto standardizzato, con una gestione centralizzata.

E una serie di servizi che nel mercato privato devono invece essere organizzati dal singolo inquilino, cosa che giustifica un canone più elevato.

Al contrario, una stanza privata può mantenere un vantaggio competitivo per chi privilegia il prezzo o vuole scegliere liberamente zona e tipologia di appartamento. È una distinzione importante perché significa che student housing e affitto privato non sono necessariamente prodotti sostitutivi: intercettano una parte comune della domanda, ma si rivolgono a segmenti diversi.

In questo quadro si inserisce anche la leva pubblica del PNRR, che destinando risorse all’ampliamento dei posti letto universitari vincola molti dei nuovi progetti privati a riservare una quota di alloggi (spesso tra il 20% e il 30%) a tariffe convenzionate e agevolate per gli studenti capaci e meritevoli privi di mezzi (DSU).

Anche le università stanno contribuendo alla costruzione di questo mercato ibrido. Milano-Bicocca, per esempio, ha combinato residenze direttamente gestite dall’Ateneo e accordi con operatori privati:

nel 2025/26 l’offerta annunciata era di 904 posti letto, di cui 545 gestiti direttamente e 359 attraverso soggetti privati. Il modello è interessante perché mostra come l’espansione dell’offerta possa avvenire anche attraverso partnership tra università e real estate privato, integrando posti a tariffa agevolata e camere a prezzo di mercato.

Dove stanno andando gli investimenti: il ruolo del Villaggio Olimpico e dei nuovi distretti

La geografia dei nuovi progetti è forse l’elemento più interessante per leggere l’evoluzione del mercato.Il caso dello Scalo di Porta Romana e del Villaggio Olimpico è emblematico. Realizzato per ospitare gli atleti dei Giochi Invernali Milano Cortina 2026, il complesso è stato progettato fin dall’inizio per essere riconvertito al termine dell’evento in una grande residenza universitaria da circa 1.700 posti letto.

COIMA stima che questa sola struttura possa arrivare a coprire circa il 6% del fabbisogno complessivo di posti letto per studenti della città, integrando al suo interno sia servizi di livello elevato sia una quota rilevante di alloggi a tariffe convenzionate.

Ancora più chiaramente l’evoluzione emerge guardando oltre i confini comunali.

A Sesto San Giovanni, nel comparto Unione Zero (ex aree Falck), è previsto uno studentato da oltre 500 posti letto organizzato in cluster con cucine e spazi comuni, oltre a studios indipendenti. Sempre a Sesto, nell’area ex Magneti Marelli di viale Italia, la riconversione di un ex complesso direzionale porterà una nuova residenza gestita da operatori internazionali.

Per il mercato immobiliare degli studenti, la prossimità fisica a un ateneo non coincide necessariamente con la centralità geografica.

Accessibilità, collegamenti metropolitani e prezzo possono rendere estremamente competitiva una localizzazione periferica o metropolitana, soprattutto quando il progetto nasce all’interno di un grande intervento di rigenerazione urbana.

Un nuovo segmento, ma non un mercato separato

La crescita dello student housing sta quindi modificando la composizione dell’offerta, e sta avendo un impatto sul mercato degli “affitti tradizionali” per studenti, che risulta in contrazione rispetto ai precedenti anni e si necessita ora di più tempo, mediamente, per concludere una locazione, ma non ha ancora creato un mercato separato. Le due formule continueranno probabilmente a convivere proprio perché rispondono a esigenze diverse.

Il tema dei prossimi anni sarà quindi meno legato al semplice aumento numerico dei posti letto e più alla capacità dell’offerta di intercettare segmenti diversi della domanda.

Una stanza in un appartamento condiviso da 637 euro e una camera in una residenza con servizi da 800-1.000 euro possono rivolgersi allo stesso studente, ma in momenti diversi, con aspettative diverse e con una diversa disponibilità economica.

Per Milano, è qui che si gioca l’evoluzione del mercato:

tra un patrimonio residenziale privato che continua ad assorbire la maggior parte della domanda e un nuovo prodotto immobiliare che, guidato da capitali privati, fondi PNRR e grandi interventi come il Villaggio Olimpico, prova a trasformare l’abitare studentesco in un’offerta più organizzata, scalabile e investibile.

fonte: il testo e le parole sono di Sara Damasceni, fondatore di Dama Re

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